A 2024. évi LXXXV. törvény („salátatörvény”), amely több jogszabály deregulációs célú módosítását tartalmazza, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt (Tht.) is jelentősen érinti. Az új szabályozások 2025. január 1-jén lépnek hatályba, és az alábbi főbb pontokat tartalmazzák:

Alapító okirat módosítása:

Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, kivéve, ha törvény másként rendelkezik. Bizonyos esetekben a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogot kétharmados tulajdoni hányad mellett lehet gyakorolni.

Kisebbségi tulajdonosok jogai:

A kisebbségben maradt tulajdonosokat tájékoztatni kell keresetindítási jogukról. A közgyűlési határozat végrehajtását és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzését pontosan szabályozzák.

---

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosítása

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 10. §-a helyébe a következő rendelkezés lép: „10. § (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.

(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja,

a) ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy

b) ha az ingatlanrésszel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető, és az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többsége egyetért.

(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a közgyűlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.

(4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak

a) az abban meghatározott határidőn belül írásbeli nyilatkozatot nem tesznek,

b) nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni,

c) nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával élni kívánnak, de a 42. § (1) bekezdésében meghatározott határidőn belül a keresetet nem indítják meg,

d) keresetet indítanak, de a felperes a keresetlevélben nem kéri a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztését, vagy

e) keresetet indítottak, de a felperes keresetlevélben foglalt, a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti

ea) kérelmét a bíróság jogerősen elutasította, vagy

eb) kérelme alapján a határozat végrehajtásának felfüggesztését a bíróság elrendelte, de a per jogerősen lezárult, és a bíróság a határozatot nem helyezte hatályon kívül.

(5) Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének írásban nyilatkoznia kell a (4) bekezdés a)-e) pontja szerinti feltételek teljesüléséről. A bejegyzési kérelemhez csatolni kell a kisebbségben maradt tulajdonostársak (4) bekezdés b) pontja szerinti nyilatkozatát, ha az rendelkezésre áll. A bejegyzési kérelemhez a (4) bekezdés d) pontja szerinti esetben csatolni kell a keresetlevelet, a (4) bekezdés e) pont ea) alpontja szerinti esetben a határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti kérelmet elutasító végzést, a (4) bekezdés e) pont eb) alpontja szerinti esetben pedig a per jogerős befejezését alátámasztó határozatot.

(6) A (3)-(4) bekezdés szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

(7) A közgyűlés határozata alapján - ha az (1)-(2) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.

(8) A (2) bekezdésben meghatározott szavazati arány alkalmazandó az alábbiak vonatkozásában is:

a) a (2) bekezdés szerinti elidegenítéssel kapcsolatban megvalósuló olyan építési munkához való hozzájárulás, amely érinti az 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont, és amely az alapító okirat módosítását igénylő állapot megteremtését célozza, valamint

b) az alapító okiratnak a (2) bekezdés szerinti elidegenítéssel kapcsolatban megvalósuló építkezés eredményeként szükségessé váló módosítása.”

Bejelentési kötelezettségek:

A tulajdonosok kötelesek a közös képviselőnek több adatot bejelenteni, például tulajdonosváltozást, lakcímet, elektronikus levelezési címet és más személyes adatokat.

Elektronikus levelezés és kézbesítés:

A meghívók kézbesítése elektronikus úton is történhet, de sikertelenség esetén más módszert is alkalmazni kell. Meghívók kézbesítési szabályai pontosításra kerültek, ideértve a postai és elektronikus kézbesítés kombinációját.

---

A Tht. 22. § (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(1) A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének - a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke e törvényben meghatározott feladatainak ellátása céljából - bejelenteni:

a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,

b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetve a jogi személy nyilvános adatát,

c) elektronikus levelezési címét, amennyiben az elektronikus ka pcsolattartáshoz hozzájárul, továbbá

d) amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja,

da) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pont szerinti adatát,

db) a külön tulajdonában lakó személyek számát,

dc) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.”

A Tht. 22. § (4) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(4) Az (1) bekezdés a)-c) pontja szerinti bejelentést tulajdonosváltozás esetén az új tulajdonostárs a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 30 napon belül köteles megtenni. A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdés d) pontja szerinti bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetve a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. Az (1) bekezdés a)-c) pontja szerinti adatokat a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostárs tulajdonjogának fennállásáig, vagy a tulajdonostárs társasház felé fennálló tartozása esetén a tartozás kiegyenlítéséig kezeli.”

Egyéb rendelkezések:

A közgyűlési határozatokat közokiratba vagy ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Új szavazási szabályok vonatkoznak építési munkákhoz és alapító okirat módosításokhoz kapcsolódó döntésekre.

Egyéb módosítások:

A 2021. évi CXLVI. törvény változásai szerint a részházak nyilvántartása megszűnik, és az ilyen ingatlanok 2025. július 15-ig osztatlan közös tulajdonná vagy társasházzá alakíthatók. Ez a rendelkezés 2025. január 15-én lép hatályba.

Az új szabályozások célja a társasházi tulajdonjogok gyakorlásának és az ingatlan-nyilvántartási eljárásoknak az egyszerűsítése, valamint az átláthatóság és jogbiztonság növelése.

---

A Tht. a következő 33/A. §-sal egészül ki:

„33/A. § (1) A 33. § (1) bekezdés alkalmazásában a meghívó írásban megküldöttnek minősül, ha azt elektronikus levélben, a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) a tulajdonosok részére igazoltan közölt elektronikus levelezési címéről a tulajdonostársnak a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére a 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentett elektronikus levelezési címére küldték.

(2) Abban az esetben, ha a kézbesítés csak a tulajdonostárs 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentett elektronikus levelezési címére történik, és onnan a sikertelen kézbesítésről szóló üzenet érkezik vissza, a meghívó kézbesítését más módon is meg kell kísérelni.

(3) Abban az esetben, ha a meghívót a postai levélszekrényben való elhelyezés vagy postai szolgáltató útján kézbesítik, a meghívót a tulajdonostárs elektronikus levelezési címére is meg kell küldeni, ha azt a 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentette.

(4) Az ellenkező bizonyításáig a meghívót

a) postai szolgáltató útján való megküldése esetén, ha a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) „átvételt megtagadta”, „nem kereste”, „elköltözött”, vagy „ismeretlen” jelzéssel érkezik vissza, a visszakézbesítés napján, vagy b) ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe, elektronikus levelezési címe ismeretlen, a meghívó társasházban történő kifüggesztésétől számított nyolcadik napon kézbesítettnek kell tekinteni.

(5) A (2) bekezdés szerinti esetben a meghívót a (4) bekezdés szerint kell kézbesítettnek tekinteni, azzal, hogy a (4) bekezdés b) pontja szerinti esetben a meghívót akkor kell kézbesítettnek tekinteni, ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen.

(6) A (4) bekezdés alkalmazása szempontjából akkor minősül a tulajdonostárs személye bizonytalannak, ha

a) azonosítása nem lehetséges az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai alapján, vagy b) természetes személy esetén örököse, gazdálkodó szervezet esetén jogutódja az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg.”

A Tht. 40. §-a a következő (1a) bekezdéssel egészül ki:

„(1a) Az (1) bekezdés szerinti felhívás egy példányát a társasházban jól látható helyen ki kell függeszteni. Az (1) bekezdés szerinti felhívásra a 33/A. §-ban foglaltakat alkalmazni kell.”

“3/F. § (1) A részházként nyilvántartott ingatlanok részházként történő nyilvántartása megszűnik.

(2) A részház valamely lakásában, illetve nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egységében vagy helyiségében (a továbbiakban: lakás) tulajdonjoggal rendelkező személyek a részházat 2025. július 15-ig választásuk szerint osztatlan közös tulajdonná vagy társasházzá alakíthatják.”